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租赁物合规审查“四宗最”
发布日期:2019-3-20

来源:资金资产那点事儿


金沙法审,无论如何都绕不开租赁物适格审查。融资、融物,资是目的,物是依据。实践中,融资较好理解,但融物却没有统一的判断标准,没有直接的法律依据可供参考。而恰好,融物,又是金沙区别于抵押贷款、分期购买等的基本和核心。没有融物的金沙,就像不会唱歌的厨子,不是好司机。从实务来看,租赁物的审查,受到登记、合同、验收、交付等多重因素的影响,涵盖构筑物、建筑物、在建工程、固定资产等多领域,错综复杂。如何做“融物”审查?结合几类特殊标的物,跟大家探讨一下合规审查的“四宗最”:

 

一、最基础:租赁物已经形成

 

租赁物是否已经形成,是一种事实判断,关系到租赁物物存在不存在,能不能成为法律意义上的物。金沙的行业性质,既包括融资,又包括融物,即利用物的使用价值,实现租金产出、来源和支付保障。通常来讲,租赁物是否形成,根据租赁物实际状态、生产情况、既有实施即可判断,比较容易认定,但有两类情况容易引发争议:


一是在建工程与固定资产

金融租赁将租赁物限定为固定资产。什么是固定资产?按照《会计准则第4号——固定资产》第三条的规定:固定资产是指生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有、使用寿命超过一个会计年度的有形资产。从固定资产的特征和涵义来看,固定资产是劳动工具或手段,而不能是劳动对象,其价值通过分期转化到劳动产品当中。而在建工程,显然属于劳动对象而不是劳动工具和手段,不能作为金融租赁标的物。

但是,由于现实情况的复杂性,许多在建工程在投入使用多年后,仍然没有计入企业固定资产,是否一概不能作为租赁物?

我们认为,还得具体情况具体分析,看在建工程是否“实质转固”,即实际上已经变为劳动工具或手段,而不能简单以企业是否计入固定资产进行认定。

在建工程转化为固定资产有哪些法律标识?

按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条的规定,当事人对建设工程实际竣工日期有争议的,按照以下情形分别处理:(一)建设工程经竣工验收合格的,以竣工验收合格之日为竣工日期;(二)承包人已经提交竣工验收报告,发包人拖延验收的,以承包人提交验收报告之日为竣工日期;(三)建设工程未经竣工验收,发包人擅自使用的,以转移占有建设工程之日为竣工日期。据此,在建工程是否竣工完成,是否已经具备固定资产的实质功能,主要判断标准有二:一是竣工验收合格;二是未验收的,实际投入使用,按该条判断的,除现场查验外,还应提交建设双方的书面确认或说明。


二是船舶和飞机租赁

租赁物已经形成这一点,在船舶和飞机等大型动产的直租赁中,通常会有争议。从行业交易习惯来说,很多大型动产租赁都涉及特种船或设备。承租人向出卖人订购后,由出租人支付价款,出卖人制造完成后交付,承租人开始支付租金。在交付之前,设置租前期,承租人支付租前息。虽然融资行为始于出租人付款,租赁行为始于租赁物交付,但综合租赁物、租金和双方合同权利义务关系,如果金沙合同既有融资又有融物的合意,而非仅为借款购买标的物,则仍应认定金沙关系成立。

需要注意的是:首先,租赁期间除包含租前期外,还应包括租期。租赁期间,租赁物应当形成并投入使用,符合融物的基本要求,发挥物在租金产出、保障中作用,否则,不应认定为构成金沙关系。其次,合同中应有符合金沙特点的租金、租期和权利义务设置,有租赁物所有权转移、分期支付租金、留购价款等基本安排。再次,明确约定租前期合同效力瑕疵的法律后果。租前期内,合同被认定为可撤销、无效、解除或者不构成金沙关系的,应明确租赁价款返还、利息计算、在建设备处理、担保权益实现等法律后果。


二、最隐形:租赁物特定

 

租赁物特定,最容易被忽视,而其在金沙中却有不可替代的价值。首先,是支撑金沙关系的关键。租赁物不特定,无法确定金沙合同的具体租赁物,事实上无法发挥“融物”保障租赁来源、担保租赁债权、利用租赁物使用价值等功能,不能构成金沙关系。其次,是出租人所有权的凭借。所有权作为物权,具有排他性、独占性和支配性,权利人得支配其标的物。不特定的租赁物,权利人无法确定租赁物具体坐落、数量,显然无从支配。最后,是保护出租人所有权的基础。无论合同租赁物清单,还是中登网登记公示,都具有约束相关当事人、查询义务方的作用,能够有效对抗善意取得,防止承租人转卖租赁物,而这些功能的实现,依赖租赁物的特定明确。

租赁物特定,是指租赁物在名称、大小、特征等方面具备唯一性、特定性、标识性。通过对上述要素的描述,能够锁定租赁物的方位、数量、大小等,实现与其他物的区分。租赁物特定,并非租赁物只能为特定物。在成为金沙合同标的前,租赁物既可以是种类物,也可以是特定物,但在成为金沙标的物之后,必须唯一、特定,有具体明确的指向,能够通过登记公示的方式实现与其他物的区分。

在特定化方面,从我们接触的租赁物清单和中登网登记来看,主要存在以下问题:一是,只有通用名称不见具体种类。如,只载明“办公用品”、“树木”、“道路及附属设施”、“道路管网”等通用名称,而未对具体品名、种类等作出详细描述,起不到公示和指向作用。二是,只有物品名称没有具体特征。如,只载明“XX道路”、“XX管网”、“XX空调”,而未对具体型号、四至、大小、数量等作出具体限定,起不到限定和明确作用。

怎么破?

概括来说,要能够“锁定”租赁物。具体来说:一是,注意标明租赁物的物理特征。比如型号、规格、编码、大小、用途等,如果租赁物是一群牛,租赁物清单不能简单写明“50头牛”,要写明牛大、牛二……牛五十,心宽体胖爱产奶等特征;二是标明租赁物的地理特征。比如,四至、坐落、长度等,如果租赁物是一条路,租赁物清单不能简单写明道路名称,要写明道路四至、长短、标段等;三是,注意标明租赁物的种类特征。如名称、数量等,如果租赁物是管网,租赁物清单不能简单写明附属管网,应当写明管网的名称、种类、长短等特征。

 

三、最复杂:所有权能够确认 

 

租赁物确认归卖方或承租人所有,是保证租赁期间出租人受让租赁物所有权,进而维系金沙关系的根本。而由于物本身和现实交易的复杂性,如何确认租赁物归卖方或承租人所有,是最为挠头的问题。一般来说,不动产通过登记确认,动产通过占有情况、发票、合同,还有所有权声明等予以确认。动产若出现名义所有人与实际所有人不一致情况的,根据租赁物实际购买、支付、占有情况,辅以当事人约定、出卖方声明等,确定实际所有权人。在日常法审中,我们碰到较为挠头的问题,通常为以下两类:


一是构筑物确权

构筑物,是指不具备、不包含或不提供人类居住功能的人工建筑物,比如管道、水塔、沼气池、桥梁、隧道、交通设施等,通常附着于土地之上。构筑物具有类似于不动产的物理特征,但其权属确定、变更却无需按照物权法规定办理登记手续。对于此类附着于土地上构筑物所有权的确认,我们认为,必须从一项法律制度入手,那就是添附。

最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第86条规定:“非产权人在使用他人的财产上增添附属物,财产所有人同意增添,并就财产返还时附属物如何处理有约定的,按约定办理;没有约定又协商不成,能够拆除的,可以责令拆除;不能拆除的,也可以折价归财产所有人;造成财产所有人损失的,应当负赔偿责任。”民法上的添附包括混合、附合、加工三种方式。混合的典型是一堆小米和大米掺和在一起,附合的例子如电梯符合于建筑物,加工的典型是雕刻。

添附是取得所有权的方式。管道、桥梁、交通设施等构筑物添附于土地上,并向国土部门申请办理了建筑用地使用许可证等合法性文件的,实际上取得了产权人同意进行添附。添附物,按照添附规则,一般也认为归建设人实际所有。也就是说,从添附的法律设计来看,对于管道等构筑物,通过相应合法性文件、合同、竣工证明或者登记,都可以实现所有权确权。


二是国有企业资产权属确认

某国有企业进入破产程序,清算组织发函至出租人指出,租赁物为国有资产,未经招标投标等程序,违反《企业国有产权转让管理暂行办法》,属于违规变相处置国有资产,触犯了相关法律法规,金沙合同无效。

乍一看,这是一个很严重的问题。但是,经过研究,我们发现,首先,国有资产≠固定资产。金沙买卖合同的标的物是“国有企业的固定资产,而非国有资产”。

《企业国有资产法》 第二条规定,本法所称企业国有资产,是指国家对企业各种形式的出资所形成的权益。所谓权益,对企业享有的是出资人权利,具体体现为资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利,是所有权及派生权利。出资人将其财产投入到企业后,这部分财产就成为企业的法人财产,企业对自己的法人财产具有依法占有、使用、收益和处分的权利,出资人不再对其出资的具体财产拥有所有权。其次,《企业国有产权转让管理暂行办法》第三十二条与金沙合同效力没有关系。第三十二条针对的是“企业国有产权”,主要表现为股权等,是所有者权益,而非具体的国有企业固定资产,两者并非同一概念。国有企业的固定资产属于国有企业这一独立法人所有。再次,该办法效力级别为部门规章,也不属于判定合同效力应当参照的法律文件。由上,国有企业对其固定资产有独立的所有权,能够自由支配,可以作为金沙物。

 

四、最核心:所有权转移

 

按照金沙的交易结构设计,租赁期间,租赁物所有权应转移至出租人名下,并交承租人占有使用。也就是,租赁物所有权的占有、使用、收益、处分四大权能分离。所有权变动以交付为标志,动产交付的表现为转移占有,不动产交付的标志为变更登记。而在租赁交付过程中,于不动产,只需要将不动产所有权转移登记证出租人名下,后交付承租人经营使用即可,与其他不动产交付无二。于动产,在售后回租中,需要观念交付,即法律上所称之占有改定,出让动产时,出让人基于生产、生活的需要仍需继续占有动产,此时双方可以通过协议,使受让人取得动产之间接占有,以取代现实交付而取得所有权,所有权转移至出租人名下只需要观念交付即可;在直租中,需要指示交付,出让人按照出租人的指示向承租人交付租赁物。租赁物交付中,有两类较为特殊的情形:


一是划拨财产

特殊性:

(1)二次划拨的不可控性。虽然相关划转管理办法规定了划转程序,但划转本身就是政府优化资源配置、实现资产融资的主动行为,对于金沙关系建立后的资产二次划转、回购、征收等行为,出租人和承租人都无法控制。

(2)国有资产流失的可能。划拨财产可以确定所有权,但是租赁物通常直接由政府或国资主管部门划转入账,承租人不需要支付任何对价。虽然出租人支付了租赁物购买价款,但由于收款人为承租人,而非政府部门,且存在折价、利率等因素,如果出租人解除合同后可随意收回或拍卖、变卖,则容易有国有财产流失之嫌。

(3)破产时不能作为破产财产处理的规定:《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》也指出,根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第一款第(四)项及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条的规定,破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产,在企业破产时,有关人民政府可以予以收回,并依法处置。对于国有土地使用权外的其他划拨财产,企业能否自由处置,目前未发现相关规定,而依照该批复和上述法理及精神,谨慎为宜。


怎么破?

(1)上策:划转机关出具证明。划转机关提供证明,允许划转财产作为金沙标的物,与金沙公司开展售后回租业务。

(2)中策:合同中约定。合同约定,如租赁物发生划转、征收、收回或政府回购等导致租赁物所有权变更情况的,出租人有权宣布合同提前到期,就征收款补偿款、回购款、划拨对价款等优先受偿;或要求承租人替换出租人认可的租赁物;或提前解除合同,要求赔偿损失。

(3)下策:睁一只眼闭一只眼。


二是特殊动产

主要指机动车、轮船、飞机等特殊动产。一般来说,所有权登记具有两大功能:权属设立和权属公示。而金沙关系中,为了办理营运证、日常运营、处理违章等的方便,本应登记在出租人名下的机动车等,往往直接登记在承租人名下。出租人以合同、发票、铭牌标示证明所有权,以GPS定位等方式控制租赁物。从法律规定来看,对于机动车等特殊动产,登记的主要功能在于权属公示,即公示产权人,对抗善意第三人,保证出租人的排除妨害和物上代位等权利。

在现实交易中,由于机动车等登记在承租人名下,较多存在承租人转卖、出租、抵押、质押等再次处置租赁物的情况,有的承租人甚至伪造身份证明、收入证明,非法获利后消失,最终承租人的租赁物所有权和租金债权受到侵害。


怎么破?

其一,在条件允许的情况下,尽量办理租赁物抵押登记,授权承租人将租赁物抵押于出租人;

其二,做好租后管理预警,通过适时的最后检查和监督,发现承租人财务、经营、租赁物使用等方面可能存在的问题,提早研判风险;

其三,通过GPS控制、名牌标识等技术手段,公示实际所有权人,对抗第三人,防止租赁物被第三人善意取得。

当然,作为适格租赁物,还需要具备价值与租赁价款匹配,不能为易耗品,不能有抵押等特点,但是,这些问题通常在前台开展业务之时就已经被排除,一般不会进入法审视野,所以就不再赘述。


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